בניית על הגג - הזדמנות להתמודד עם מצוקת הדיור

מצוקת הדיור בישראל יוצרת הזדמנויות מקוריות לבנייה.
בנייה על הגגות היא אחת הדוגמאות הטובות לכך
 
 
בנייה על גגות, באה בעקבות מצוקת שטחי בנייה באזורים עירוניים, ובנוסף גם לאנשים אשר מעוניינים להגדיל את נכסם. חברות רבות באמצעות קבלני בנין, או קבלני שיפוצים,  מבצעות בנייה על הגג, על ידי שיפוץ, תוספות בנייה ולרוב הרחבת דירה קיימת.

אישורה של תכנית בניין-עיר על שם תמ"א 38, עודדה את תחום הבנייה על הגגות, דבר שזירז שיפוצים ותיקונים בבניינים, באזורים שונים.
 
התכנית מעודדת התחדשות אורבנית, על ידי בנייה לגובה על בניינים קיימים, נמוכים וישנים. באמצעות בנייה על גגות, מתאפשרת שיפוץ הבניין יחד עם תוספות הבנייה המאושרות. לרוב הליך זה מלווה במשא ומתן עם דיירי הבניין, שדורשים את חלקים היחסי מהגג יחד עם שיפוץ הבניין לפי דרישתם.
 

שיפוץ עד הסוף או רק בנייה על גגות?
 
שיפוץ הבניין יכלול לרוב, התקנת מעלית, שיקום גינה וצמחייה, סיוד הבית מחדש, התקנת דלת אינטרקום מכובד ועוד. הדיירים לוקחים בחשבון, שבנייה על הגג בבניינם, תכלול נסיגה מסוימת מקווי הבניין המקוריים, אך בד בבד, ישנה עלייה של ערך הדירה בכ-20%. אך לא תמיד תהיה עליה בערך הדירה, עקב השפעות מינימליות של התקנת מעלית על קומות ראשונות.
 
כמו כן שיפוץ שמחזיק מעמד 3-4 שנים, לא נותן הרבה. לא רק אנשים פרטיים מעוניינים בבנייה על גגות, אלא גם יזמים שהבינו את הפוטנציאל העסקי הגלום בדבר, והפנו משאבים רבים עבור בנייה על גגות. 
 
השיקולים בבחירת בנייה על גגות, ייקשרו לכדאיות השיפוץ בבניין, כאשר יש צורך בשיקום בניין, אך לדיירים אין הרבה כסף לביצוע שיפוץ זה. על ידי בנייה על גגות, דיירי הבניין, יקבלו שיפוץ אשר יחזק את יסודות הבניין כנגד רעידת אדמה, התקנת מעלית בבניין וטיפוח הבניין ושיפוצו הן פנימית והן חיצונית, דבר שיקנה זכות להוספת קומה בבניין.
 
חשוב לפני ביצוע עסקה כזו, להתייעץ עם עורכי דין בתחום המקרקעין, שיידעו לייצג את הדיירים. דיירי הבניין, צריכים לקחת בחשבון את ההיבט התכנוני, כגון היקף הבנייה האפשרי, גודל ההרחבה, גודל הבניין והגובה ועוד וכן לבחון את ההיבט המשפטי, שכן בעלות על הגג עצמו אינה מעניקה בהכרח את הזכות לבנות עליו, וכן אינה שייכת לכלל דיירי הבניין.

בעסקאות של בנייה על גגות, חשוב מצד הדיירים, לקבל מהיזם אשר יבצע את הבנייה על הגג, תוספת שטחים לדירות הקיימות, וכן התחייבות שהם לא יוציאו כסף מכיסם לפרוייקט הזה, לכן חשוב שגם על פי תכנון המס, אשר חל על בעלי הנכסים, לא ישולם על ידיהם. שיקול נוסף בבחירת היזם המתאים לבנייה על גגות, הוא בשכר טרחת עורכי הדין, שישולם על ידי היזם בלבד, ולא חלוקתו בין דיירי הבניין.
 
 גם לאחר שהיזם הציג את מפרט השיפוץ והבנייה, על הדיירים לקבל חוות דעת נוספת מאיש מקצוע מטעמם, קבלן שיפוצים או קבלן רגיל,  על מהות החיזוק בבניין (יש שיטות שונות ומחירים אחרים), תוספות הבנייה, מיקום המעלית וגודלה, והוספת מקומות חנייה.
 

בכל מקרה של בנייה על גגות יש צורך לקבל אישור מהרשות המקומית. לרשות יש אינטרס מחד להגדיל את נפח הבנייה בעיר ומאידך לשמור על אחידות הבנייה באיזור