תמ"א 38 - מה זה ולמה זה טוב

התמא 38 הינה אחת מתוכניות המתאר הממשלתיות והיא נועדה לטפל בבעיה דחופה וקשה שהתגלתה וצברה תאוצה ובהלה בקרב הציבור: תופעת רעידות האדמה ודרכי ההתגוננות בפניהן.

מדינת ישראל ממקומת על קו השבר הסורי-אפריקני, קו שבר זה מחבר בין 2 לוחות טקטוניים הנעים האחד כנגד השני באיטיות ובכך יוצרים זעזועים ורעידות אדמה. רב הזעזועים עוברים ללא חשש ואנו מרגישים אותם בקושי, אך חלקם הקטן הוא אלים ומסוכן מאין כמותו.

בשנים האחרונות החלו מוסדות ומכוני מחקר ממשלתיים ופרטיים לעקוב אחרי תופעות רעשי האדמה וההיסטוריה האיזורית שלהם בכדי להבין את השפעתן על הסביבה בה אנו חיים, לאט לאט החלה להתברר התמונה הבעייתית שהציתה את דעת הקהל בישראל: ההיסטוריה מעידה שאחת לטווח זמן של 100-80 שנה נוצרת רעידת אדמה קשה מאוד שעלולה להוות סכנת חיים לתושבים רבים בישראל!

אמנם בישראל, החל מ 1980, מחוייבים מבנים לעמוד בתקנים כנגד רעידות אדמה, אך ישנם עדיין כ 50,000 מבנים, בינהם מוסדות חינוך ובתי חולים, אשר אינם עומדים בתקן ומהווים סכנה ציבורית. לכן בשנת 2005 הוקמה ועדה בראשותה של קולט אביטל שגיבשה את תוכנית המתאר 38 (התמ"א 38) ובה הם מנסים לפתור 2 בעיות עיקריות:

1.       התאמת מבנים שנוסדו לפני 1980 – לתקן הישראלי כנגד רעידות אדמה (תקן 413/2413)

2.       לחסוך מכיס הממשלה את הנושא הכספי של החיזוק

תמ"א 38 מציעה שיתוף פעולה בין יזם \ קבלן לבין דיירי בניין שאינו מחוזק בפני רעידות אדמה ומעניקה את כח המשא ומתן לדיירים מול היזם \ קבלן. הדיירים הם בעלי הזכות על גגות הבניינים, הגג הוא שטח משותף (ברב המקרים) והזכות לבנות קומות נוספות על הגג שייכת לדיירי הבניין.

כל זאת ללא השקעה כספית כלל של דיירי הבניין!

התשובה היא כן – זה אפשרי.

אמנם השיפוץ הנ"ל עבור הדיירים הוא בהתאם לחוזה מול היזם \ קבלן כמובן, אך לרוב הוא בהחלט מטיל את כל הסכום שיושקע בשיפוץ ובחיזוק על היזם \ קבלן, כשזה מצידו בונה קומות נוספות ומהן הוא מקבל את השקעתו בחזרה.

מצב זה, בו הדיירים מחזקים ומחדשים את הבניין, מתאפשר ע"י מתן ההטבות וההקלות במיסוי  שניתנות ליזם \ קבלן מכח התמ"א 38 ובכך מאפשרות להסיר את הנטל הכספי מדיירי הבניין.

פירוט ההטבות החלות על העיסקה הינן (נכון ליום כתיבת המאמר):

1.       תוספת של אגף \ קומה נוספת לפי קו בניין \ קומת קרקע

2.       פטור ממס שבח על שירותי הבניה (הנכללים בתמ"א, לדוגמה: תגמול כספי אינו נחשב ואינו פטור)

3.       פטור ממס מכירה (אמנם הוא בוטל רשמית, אבל גם יבוטל רטרואקטיבית)

4.       הקלות מס הרכישה (כ 5% מס לתשלום מזכויות הבניה הנמכרות)

5.       הקלות בהיטל השבחה (כ 5% מס לתשלום , פרט לת"א ולתקופת זמן מוגבלת)

6.       פטור מהמע"מ על שירותי הבניה לדיירי הבניין

זאת בתמורה כמובן לחיזוק המבנה לפי הוראות התמ"א 38, למעשה, ההטבות הללו אמורות למשוך קבלני שיפוצים לקחת על עצמם את כל הוצאות החיזוק ולקבל את תמורתו מבניית הקומה הנוספת הניתנת לו.

אין מלכוד, אבל אם שואלים למה לא רואים פרוייקט של תמ"א 38 בכל פינה, אז שואלים שאלה טובה.

הקושי מתחלק לשני חלקים:

1.    סיכון מול רווח: מבחן ההלכה למעשה מראה שמעט מאוד נעשה בחלוף השנים האחרונות, אמנם על הנייר ההטבות נראות משמעותיות, אבל מעבר לתחומה של העיר ת"א פשוט לא משתלם להוציא לאור פרוייקט תמ"א 38 עם תמורה של קומה אחת בלבד. ראשי ערים שהבינו את היכולת התמונה בתמ"א 38 עבור העיר שלהם יצאו בהצעה חלוצית והחליטו שהם מוכנים להקל בבירוקרטיה ולאשר גם בניית קומות נוספות מעבר לקומה הבודדת מכח התמ"א 38, משמע שתי קומות נוספות ויותר לבניה על גבי המבנה הקיים.

2.    הדייר הישראלי: קושי זה בעקרונו מבוסס על הרעיון של "אין בעיה, אני אחתום, אבל שכל השאר יחתמו קודם".

הדייר הישראלי נוטה להפוך כל עסקה קולקטיבית, כמו פרוייקט שיפוץ וחיזוק של בניין, לסוג של משא ומתן פרטי עבור עצמו וכיסו. הוא מבין שהחתימה שלו יכולה לעכב ולכן "מושך" ומעקב את כולם עד שיכנעו לדרישותיו, בקיצור: סחטן. אחרי תקופה בה עניין הסחטנות תפס תאוצה ועיכב את ההתקדמות החיונות של התמ"א 38 אישרה הממשלה את דילול כוחו של הדייר הסרבן וקבעה: על מנת לאשר את קיום פרוייקט התמ"א 38 הדיירים זקוקים רק ל 2/3 מכלל הסכמת הדיירים בבניין. לדוגמה: בניין בעל 12 דיירים, זקוק לחתימתם של לפחות 8 מדייריו על מנת להוציא פרוייקט תמ"א 38 לפועל.

החלטתם לקדם את פרוייקט התמ"א 38 גם אצלכם. כל הכבוד.

חיזוק נגד אסון רעידת אדמה אמרנו. שיפוץ הבניין והוספת מעלית גם אמרנו. זה בחינם – גם זה סיכמנו! מצויין.

כל מה שנותר לכם לעשות זה לבחור וועד מייצג של כשלושה שכנים שמחוייב למטרה, לקבץ את שאר השכנים ולהסביר להם על המטרה שלכם לחדש את הבניין ולחזק אותו. בסיום הפגישה לא לשכוח להחתים את הדיירם על מסמך המאשר את  הסכמתם העקרונית (בלבד) לרעיון של התמ"א 38 ושהנושא הוסבר להם כראוי ולצאת לדרך.

---

המאמר נכתב על ידי החטיבה למימוש זכויות במקרקעין בע"מ, מגדיאל הוד השרון, טלפון 077-3007381